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              上饒公司:倉庫拆遷是法律風險防范與控制

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              上饒公司:倉庫拆遷是法律風險防范與控制

              • 分類:主題研究
              • 作者:
              • 來源:
              • 發布時間:2012-07-10 16:55
              • 訪問量:

              【概要描述】

              上饒公司:倉庫拆遷是法律風險防范與控制

              【概要描述】

              • 分類:主題研究
              • 作者:
              • 來源:
              • 發布時間:2012-07-10 16:55
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              詳情
              2012年法務工作會議主題研究與發言材料之五
               
                  2011年4月,上饒市政府為實施市政建設——陸羽公園項目,確定將我司五桂山食鹽倉庫納入整體拆遷范圍,要求整體拆除五桂山食鹽倉庫并進行土地置換。為妥善處理這一關系上饒鹽業未來發展的大事,防范與控制法律風險,我司領導高度重視,特成立由單位一把手親自掛帥的工作小組,就土地置換、倉庫拆遷、成本補償等一系列事項積極與市政府及陸羽公園項目部進行多次接觸、商談和據理力爭。經半年多的反復協商,2011年11月,雙方就五桂山食鹽倉庫整體拆遷事宜達成了“依法辦事、穩妥推進、控制風險、謀取雙贏”的一致原則,并就土地置換與四通一平、建筑物賠償、搬遷費補償及倉庫租賃等事宜達成了一致意見,正式簽訂了《食鹽配送中心整體拆遷土地置換與補償協議書》,《協議書》將涉及五桂山食鹽倉庫整體拆遷的土地置換、拆遷成本補償等一系列重大事項進行了具法律意義的事前約定,有效地防范與控制了法律風險,確保了國有資產不被流失。
               
                  一、土地置換有依據
               
                  上饒公司五桂山食鹽倉庫占地14畝,屬城市一類地段,而搬遷的新址為三類地段。為此,我司向市政府申報劃撥土地30畝作為贛東北鹽業物流配送中心建設的補償用地,市政府城市建設協調會經研究,同意在上饒物流園劃出30畝土地給我司建設新的食鹽配送中心。但我司為了防范與控制法律風險,堅持要求:一是要拿到市政府城市建設協調會會議紀要;二是要拿到市規劃部門的《選址意見書》和規劃圖;三是要有省、市土管部門的建設用地批復并辦理好《土地使用權證書》,免除相關辦證費用;四是置換的土地一定要免費搞好“四通一平”。
               
                  經友好協商,上饒市政府及陸羽公園項目部同意了我司上述全部要求。并寫進了《土地置換與補償協議書》,即:
               
                  第三條“食鹽配送中心動遷方式”第一款包含如下條款:(一)根據上饒市政府2011年10月26日上午“陸羽公園”建設協調會精神,市政府承諾將貨場路以南、浙贛鐵路以北一宗地(面積20000.4㎡)無償置換給上饒鹽業公司用于建設贛東鹽業物流配送中心;(二)上饒鹽業公司不需向市政府或者向國家、地方政府財政支付置換宗地的任何對價及費稅等款項。(三)市政府負責于2011年12月底以前協調市土管部門及其他相關部門為上饒鹽業公司免費辦妥上述置換宗地的《國有土地使用證》。(四)市政府保證于2011年12月底前完成該宗土地的“四通一平”(路通、水通、電通、網絡通、土地平整)并驗收合格和交付給上饒鹽業公司規劃建設使用?!八耐ㄒ黄健彼a生的稅、費全部由市政府承擔。
               
                  第四條“履約責任”中包含如下條款:(一)市政府在完成乙方置換用地的“四通一平”并交付給上饒鹽業公司建設使用,上饒鹽業公司簽訂《倉庫(廠房)租賃合同》并在15個工作日內騰空食鹽配送中心所有倉庫(辦公用房)。(二)若市政府不能滿足第四條第(一)項要求,造成上饒鹽業公司不能如期搬遷,一切責任由市政府承擔,上饒鹽業公司概不負責。(三)若第四條第(一)項要求實現,其他條款也協商一致,上饒鹽業公司將無條件搬遷。(四)若上饒鹽業公司置換宗地的《國有土地使用證》遲遲不得辦妥,所產生的一切經濟、法律責任和副面影響一概由市政府及陸羽公園項目部承擔。
               
                  這就有效地保證了在五桂山食鹽倉庫整體拆遷中防范與控制法律風險,保證我司土地置換工作的順利進行。
               
                  二、倉庫拆遷補償有保證
               
                  為保證五桂山食鹽倉庫整體拆遷不受到損失,防止國有資產流失并防范與控制法律風險,我司與上饒市政府及陸羽公園項目部共同指定了第三方房地產評估機構對五桂山所有建筑物進行了認真精確地評估,出具了雙方均認可的評估報告。上饒市政府同意按評估報告的結果于拆遷前予以一次性拆遷貨幣補償到位。
               
                  對此,雙方達成了一致并體現于《土地置換與補償協議書》中,即:
               
                  第三條“食鹽配送中心動遷方式”第二款包含如下條款:(一)根據國家建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條之規定,評估機構經市政府和上饒鹽業公司雙方共同推薦、選擇并最終決定委托上饒和信房地產評估事務所有限公司作為本次拆遷標的物的評估單位。(二)市政府同意,上饒鹽業公司食鹽配送中心的地面上所有建筑物均按照《上饒市陸羽公園項目區國有土地上房屋拆遷補償安置方案》以及《上饒和信房地產評估事務所有限公司出具的“房地產評估報告”》給予乙方一次性貨幣補償,補償金額為叁佰肆拾柒萬壹仟柒佰貳拾貳元(含評估費11000元)。
               
                  第四條“履約責任”中包含如下條款:食鹽配送中心地面上所有建筑物的全額貨幣補償(金額為叁佰肆拾柒萬壹仟柒佰貳拾貳元)到達上饒鹽業公司帳戶后,上饒鹽業公司簽訂《倉庫(廠房)租賃合同》并在15個工作日內騰空食鹽配送中心所有倉庫(辦公用房),否則,所產生的一切經濟、法律責任和副面影響一概由市政府及陸羽公園項目部承擔。
               
                  這也有效地保證了在五桂山食鹽倉庫整體拆遷中防范與控制法律風險,保證我司倉庫拆遷工作不至于蒙受損失。
               
                  三、倉庫商品搬遷費用補償按科學測算
               
                  為保證上饒公司庫存商品的順利搬遷,市政府同意所有庫存商品的搬遷費用由他們承擔。為此,我司對五桂山食鹽倉庫拆遷前的商品搬遷費用按現行市場裝卸力資價格進行了科學測算,并考慮未來2年價格上漲預期適當上浮,制定了比較貼近實際的搬遷費用額度,市政府經審核同意我公司費用測算,并在《土地置換與補償協議書》予以約定,即:上饒鹽業公司所有庫存商品的搬遷費用,以及上饒鹽業公司倉庫遷至市政府提供的倉庫場地后,在食鹽物流配送中心項目建設周期內(預計兩年)新增的商品短途運輸費用,由上饒鹽業公司依據現有庫存數量和現行市場搬遷價格予以科學測算,市政府同意按照測算的結果于庫存商品搬遷前將費用補償全額支付給上饒公司。
               
                  同時第四條“履約責任”中包含如下條款:所有庫存商品搬遷費用及兩年建設周期內新增商品短途運輸費用全額貨幣補償到達乙方帳戶后,上饒鹽業公司簽訂《倉庫(廠房)租賃合同》并在15個工作日內騰空食鹽配送中心所有倉庫(辦公用房)。否則,所產生的一切經濟、法律責任和副面影響一概由市政府及陸羽公園項目部承擔。
               
                  四、合同主體資格明確
               
                  五桂山食鹽倉庫整體拆遷的土地置換、倉庫拆遷、成本補償等一系列事宜談妥后,雙方即考慮簽訂《食鹽配送中心整體拆遷土地置換與補償協議書》。開始,政府方是準備以陸羽公園項目部的名義與我司簽訂《協議書》的,我司堅決不同意,認為:項目部只屬一臨時辦事機構,不具備法律意義上的同合主體資格,要求與上饒市政府簽訂《協議書》,但政府方面則認為無此先例。
               
                  為此,雙方經進一步協商,最后確定由政府向陸羽公園項目部下達一份具法律效力的《授權委托書》并交于我司備案?!妒跈辔袝坟煶申懹鸸珗@項目部全權代表上饒市政府處理有關五桂山食鹽倉庫拆遷成本補償的一切事宜及合理要求,包括向我司出具一份關于五桂山食鹽倉庫拆遷補償方面的《承諾書》,簽訂一份《食鹽配送中心整體拆遷土地置換與補償協議書》。這樣,合同主體資格便有效明確,即一方是上饒鹽業公司,另一方是全權代表上饒市政府的陸羽公園項目部。
               
                  之后,陸羽公園項目部憑市政府《授權委托書》資格,向我司作出了如下承諾:
               
                  (一)根據上饒市政府“陸羽公園”建設協調會精神,陸羽公園項目部代表市政府承諾將貨場

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