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              萍鄉公司:房屋租賃經營法律風險防范與控制

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              萍鄉公司:房屋租賃經營法律風險防范與控制

              • 分類:主題研究
              • 作者:
              • 來源:
              • 發布時間:2012-07-10 16:53
              • 訪問量:

              【概要描述】

              萍鄉公司:房屋租賃經營法律風險防范與控制

              【概要描述】

              • 分類:主題研究
              • 作者:
              • 來源:
              • 發布時間:2012-07-10 16:53
              • 訪問量:
              詳情
              2012年法務工作會議主題研究與發言材料之七
               
                  按照集團公司有關法務工作會議的要求,結合企業近幾年的房屋租賃經營基本情況及在從事租賃經營過程中所遇到的有關法律風險防范與控制方面的經驗及教訓,與同行做工作交流和探討,以期達到取長補短,更有利于運作規范、管理到位、規避風險、確保企業資產保值增值的目的和實現企業發展進步與平安穩定的總體目標。
               
                  一、萍鄉公司房屋租賃經營的基本情況
               
                  萍鄉公司現有用于租賃經營的,所有門店均集中在城市西部的老城區地段,主要用于酒店經營、加工貿易、商品集散、職業教育和住房出租,房屋租金收入近3年來保持相對穩定。為了確保房屋的有效使用和資產的保值增值,我們建立了房租追繳制度,與職能部門考核掛鉤,房屋租金按月定期由公司以現金方式收取。在租賃經營過程中,由于基礎設施維護到位,管理到位,未發生安全責任事故,服務到位,也未發生產權轉移。
               
                  二、房屋租賃經營法律風險防范與控制中應注意的主要問題
               
                  (一)、關于合同的必要性
               
                  根據《合同法》的規定,租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。這就意味著,如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同,口頭約定的租賃期限則視為不成立,只能認為不定期租賃。此外,如果缺少書面合同,雙方的權利義務不易確定,容易發生糾紛。因此,無論租賃期限長短,從一個月到若干個期限,我們都按照自愿、平等、協商的原則,簽訂了書面的租賃合同,明確了雙方的責任權利和義務,并對承租人可能涉及到的房屋裝修及裝修處理做了具體的規定,同時為了優化承租人的經營環境,我們先后對路面、防雨棚、用電線路等基礎設施進行了整理和維修,提高了基礎設施的使用功能與利用效果。
               
                  (二)、關于合同期間的房屋裝飾裝修處理問題
               
                  在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前,如何處理承租人對房屋的裝飾裝修,還缺少統一的裁判規則?!斗课葑赓U解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則。我們在工作實踐和具體操作中,在與承租方簽訂租賃合同時,就已經將涉及房屋裝飾裝修的有關問題列為了合同的重要內容之一,并且與租賃方明確約定,如租賃方中途對標的進行轉租,產權擁有方不承擔租賃方的裝飾裝修費用,其裝飾裝修費用由承租人或第三方租賃者承擔,產權方承擔的主要職責是對其進行監督、管理與服務。因此,我們與承租人簽訂租賃合同時,應注意將裝飾裝修內容列為不可缺少的要件之一。因為合同法規定,承租人如需對房屋進行裝飾裝修,應當經得出租人同意,并在裝飾裝修中保持房屋的原狀,且在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理做出了明確約定,這是對方的責任,也是我們必須要提醒對方需要注意的問題,這樣就可避免日后法律糾紛的可能出現。
               
                  (三)、關于租金的訴訟時效問題
               
                  實踐中,我們經常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效,而以為訴訟時效是二年。另一方面,出租人常常存在一個誤區,認為只要雙方租賃關系仍存續,租金即不存在訴訟時效問題,這是錯誤的。
               
                  租賃合同是繼續性合同,其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的,承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照合同法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。
               
                  因此,如果承租人未能在上述支付期限內支付租金,出租人應當及時催告或者提起訴訟,以免超過一年的訴訟時效,否則將無法得到法律的保護。公司目前尚有去年的部分租金未能歸集到位,企業領導對此有了很明確的指示和紀律規定。要求職能部門在規定時間內悉數將租金收集歸位,不留后患,減少法律與責任。
               
                  (四)、關于避免因轉租帶來的法律糾紛及其對策
               
                  在市場經濟的今天,房屋租賃中的轉租現象十分普遍,這無疑將對房屋產權方提出了更高和更嚴格的要求?!斗课葑赓U解釋》規定出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。因此,首先承租人如需將租賃對象轉租給第三方使用,就必須征得產權方的同意和許可,未經得產權方同意許可的轉租協議,增加法律風險的幾率將會提高,法律風險防范和控制難度也將隨之加大。
               
                  萍鄉公司西門綜合大樓的賓館住宿部,近兩年發生了承租人與第三方承租人的法律糾紛,雖然進行了協議調處和司法干預,明確界定了責任方各自所要承擔的責任與義務,但糾紛依然難以解除。在公司正確履行法律責任和管理服務到位的前提下,糾紛的產生起因是歸于承租人之間的個人修行品德范疇與誠信認知度差,這是產生承租人與第三方承租者矛盾糾紛和導致公司至今仍有部分租金未能歸集的主要風險點和直接原因。
               
                  其次,對于房屋轉租的合同執行問題,是按產權方與原承租人簽訂的合同執行還是由產權方與第三方重新簽訂新的租賃合同,都是應該要注意到的具體問題,并且應以書面的形式確立下來。
               
                  最后,對于轉租后的租金支付方式,應由當事的三方重新商量,原承租方和第三方承租者的責任應當明確劃分清楚,并對租金的如何支付做出明確界定?!?/div>
               
                  二、選定承租方應注意到的其他問題
               
                  為了建立和諧的合作關系,達到互惠互利,合作共贏的效果,一是要對承租方的情況做出清晰的了解和判斷,包括承租人的誠信度調查,了解其個人的品行和社會認知度。寧愿租金略低,或延期出租,也不能將閑置資產交由誠信度不高的人去租賃經營。
              二是要了解承租人的資金實力和有無這方面的經營經驗或能力,避免被空手套白狼。三是必須由承租人按一定比例向資產方提供抵押財產和抵押資金,避免產權方的可能經濟損失。
               
                  三、房屋租賃經營法律風險防范與控制的一些思考
               
                  應結合企業實際,制定完整、可操作性強、管理有效的風險應急處理機制,制定并逐步完善應急預案,落實到位,嚴格執行,加強信息溝通和對法律風險的識別、規避、處理、善后等全過程的管理,全力打造法律風險防范的安全鏈條,實現管理制度化和體系化,管理好企業資產。

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